縱論地產行業環境，深度剖析重慶市場

1、市場觀察：市場會在明年三季度觸底么？

從數據來看，重慶市場是在去年10月以后，徹底進入下滑狀態，中間幾乎沒有一個像樣的小反彈。7月恒大事件點火以后，8月市場受到波動下滑，但9月市場受各種利好因素刺激：降價，開發企業季報促銷，信貸略有放松，以及當時市場暴雷企業還沒有太多，需求市場在慣性，僥幸的心理下在9月出現了一個相當不錯的反彈，但10月市場暴雷增多，整個市場氛圍悲觀驅動下，數據開始直線下滑。

2022年重慶市場相對于其他市場特別是隔壁成都市場，下滑得相當嚴重，原因主要是以下幾個：一是重慶這幾年民營上市公司偏少，財富制造效應較差，且重慶上市公司在資本市場表現并不突出；第二是16年4季度開始到2021年二季度這5年時間市場都大幅度放量，疊加價格上行，市場購買力透支嚴重，市場出現了短期的需求真空；第三是市場情緒悲觀，行業情緒悲觀，經濟預期悲觀疊加導致的需求停滯。這幾個因素疊加起來，重慶數據在2022年以來幾乎沒有一個月數據能看得過去，1—8月成交量幾乎創下了筆者2000年從業以來的最低數據（當然反過來看，2017—2018年成交量也是創下了筆者從業20來年最高的數據）。從目前市場趨勢來看，金九銀十一方面受市場情緒影響，另一方面受疫情影響，同時受購買力影響，基本不會出現；依據筆者的邏輯，今年12月也很難收一個豹尾。進入一月以后市場即開始進入一年成交的絕對淡季。所以開發企業必須要想明白明年一季度現金流的支撐來自哪里。

今年從供應方來說，開發企業基本處于觀望和假死狀態（流行詞匯叫躺平），對開發企業來說，企業還可以通過技術手段對債務進行置換和重組，但如果市場不起來，依靠這些金融技術手段是無法為企業提供正常生存的邏輯的。如果預期持續變壞，那么接下來開發企業現金流會消耗更快，同時現金流更不容易獲得，債務置換和重組難度也會加大，也就是開發企業會進入真正悲觀甚至絕望狀態。而春季是之前幾次市場回調中的關鍵時候，在年末大支付以后，開發企業一般都只擁有極少的現金，這是春季市場常常波動的最主要因素。因此結合上一節的推論，那么就重慶市場本身來說，明年一季度大概率會是最悲觀時候，開發企業能否挺過這個時段會基本決定生死問題。

進入二季度以后，一方面市場本身有一定的回暖（季節性回暖），另一方面度過了現金流最悲觀時候，企業的能力（融資和市場能力）重估以后，企業也大致找到了自己的生存的底線，開始運用底線思維對企業實際情況進行盤點重整，如果能挺過三季度，那么四季度由于市場季節性回暖，因此會為企業回血一部分，企業在這個階段進行第二次評估，應對24年春節的季節性回調（開發企業不得不預期未來3—6個月現金的來源以及市場的狀態，從而調整自己的現金支出和市場規模），也即企業具有了衡量和應對中長期市場變化的主觀意愿和能力時候，才決定了是否真正的生存下來。從這個角度來推論，市場大概在三季度會進入本波段的絕對低谷，并在這個時段醞釀真正的轉折和再平衡問題。

最后是需求問題，從21年7月開始，地產市場人才外溢（關聯產業）導致的失業以及隱性失業以及薪酬支付等等問題（因為地產關聯行業太多，相關產業鏈全部受到支付和就業預期影響），如果從月光族來說，月供的支付會在兩年形成一個極度壓力測試，失業兩年對任何一個有月供壓力的購房者來說，極度的壓力測試，因此法拍房和二手拋售會在這個階段到達頂點，也就是這個時候市場供應會處于一個頂部階段，而需求處于絕對的低點，兩者交錯，疊加從目前來看，市場新增需求來源不明朗，城市化進入絕對尾聲，川渝融合進入實施期概念效應消退，以及重慶產業短期看不到突破的情況下，市場這個階段應該是本周期來絕對的黑暗時刻。

黑暗總會過去，光明總會到來，但長期慣性延續的市場，注定了不會出現紅日躍升的情況，黎明或許會更加漫長。這點也許市場各方都應該有所預期。

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 2、本周預售數據解讀

截止9月10日，全年累計發放預售許可證數量為566.6萬方

本周預售數據有所反彈，從市場本身來說，預售有放量的需求，一方面今年縮量太過厲害，開發企業正常的土地存量需要釋放；另一方面過渡抑制后市場情緒反應改變市場短期預期；第三旺季馬上到了，開發企業為了自身的生存以及現金流的需求，也會加快放貨節奏，來應對預期的不確定性。第四從市場節奏來說，過了四季度，明年一季度是絕對的淡季，開發企業不僅要應對四季度自身現金流的安全還要為一季度的現金流做儲備，甚至可能會儲備到明年二季度，因為很難說明年二季度市場就會有一個很好的反彈。從地產行業的絕對驅動引擎：土地價格，房產價格以及購買意愿的收入預期來說，處于相對悲觀狀態，這種狀態和慣性將延續較長一段時間。但預售上來最重要的是成交會不會跟上，9月市場又開始出現較大幅度的促銷，主要針對首付上，如果促銷加新盤效應，市場都沒有起色，那么意味著接下來市場會更加艱難。

截止本周，預售許可證放量占2021年1756萬方的30.5%。（2017年為2248萬方，2018年為3259萬方  2019年2788萬方、2020年2250萬方、2021年1756萬方。

附錄1、2012—2021年9月市場的供求數據

2012年：139.1萬方    180.3萬方

2013年：362.3萬方    164.8萬方

2014年：261.2萬方    195.9萬方

2015年：274.9萬方    159.7萬方

2016年：100.9萬方    204.6萬方

2017年：211.5萬方    251.9萬方

2018年：397.3萬方    284.3萬方

2019年：294.7萬方    197.7萬方

2020年：321.3萬方    201.1萬方

2021年：196.1萬方    199.4萬方