現實中，很多毒地塊未見光。

 

但也有被曝光的，北京、蘇州、武漢、徐州等都出現過毒地開發，有發生中毒事件的，也有發起維權的。

 

重慶有多少呢？截至2021年4月，重慶建設用地污染地塊就有78塊。其中包括東原嘉濱項目所在的重慶農藥化工（集團）有限公司（下稱“農化集團”）。

 

這是為數不多的被曝出事的毒地塊。該地塊2018年賣的時候環評過了，房子修好了通知一二期接房，但環評卻過不了。

 

東原嘉悅濱江項目將要被封5年。如今，現場早已被磚塊堵封，退房賠償方案也下來了，但業主維權聲音不斷。

 

 

 

 

賠償也要退房

據業主告知書，按照商品房買賣合同規則，東原嘉閱濱江項目因為存在土壤污染問題，不具備交付使用條件。

 

依照環保相關法律法規，參照國內外同類污染地塊治理修復案例，經國家級專家反復論證，治理時間至少需要5年，且仍然存在較大不確定性。

 

開發商決定與業主解除購房相關合同，退出購房款及利息、代償銀行按揭貸款及業主支付的還款利息、支付延期交房和解除買賣合同違約金、退還已繳納的契稅、大修基金。

 

具體補充方案為，對該住宅項目以整體增值20%、商鋪以整體增值10%作為補償標準?？铐椢唇Y清的購房業主房屋增值部分，按照已支付購房款占總購房款的比例來算。

 

對繳納定金的業主，按雙倍返還定金。

 

這句話的意思是，已經交的房款及利息、契稅、大修基金交多數返還多少。而增值部分即為賠償款，即按照已支付房款的20%給給予賠付，違約金按照每天0.01%計算。

 

到底有多少呢？東原工作人員段磊舉了個例子，110萬元的住宅，首付60萬元，增值部分賠償款就是22萬元，違約金多則幾萬元，大修基金+契稅+少量利息僅僅幾萬元，大概80多萬元。

 

而對未結清房款的、只付了首付未交完或未簽約的，按照僅支付部分的20%給予賠償。這可能就少得可憐，還因為此事產生了購房得機會成本。

 

更有分析人士指出，按照20%賠償，確實太低，拿著這個錢根本沒有可能買到相同地段、相同品質的房子。

 

這就是為什么業主們在明知道土壤污染的情況下，依然堅持接房的主要原因。近日一眾業主聚集維權，手舉“堅持接房“的打印紙，高喊”嘉閱濱江接房“。

 

根據資料，嘉閱濱江項目共計三期，由重慶勵東融合房地產開發有限公司和重慶東博智合房地產開發有限公司兩家項目公司（以下統稱“開發商”）開發。這兩家項目公司股權結構中都出現了東原房地產集團有限公司（以下簡稱“東原地產”）和融創中國（01918.HK）身影，其中東原地產持股比例均為51%。

 

2019年8月26日—2021年2月25日銷售期間，該項目供應面積18.8萬平方米，供應套數1862套；而成交面積11.93萬平方米，成交套數1211套，成交金額13.98億元。目前這個銷售額不但為0，還倒貼利息和違約金。

 

而根據2020年年報，該項目總投資額23.97億元，實際投資額4.73億元。另外該項目土地費就高達約10多億元。

 

那么這筆賠償款有多少？

 

段磊說目前涉及1000多戶，每戶在40萬元~100多萬元，那么賠償款就在4億元~10億元。這個初步數據加違約金等，或給銷售額相差不大。

 

房款及利息有政府出面說服銀行原路退回，但增值部分賠償款及延期交房違約金誰付？實際上據知情人士透露，業主這部分賠償由東原支付。

 

據東原工作人員段磊稱，開發商在與政府協商，該地塊是退還回去還是不退。倘若不能退，約10多億元土地費用也搭進去了，若封了5年之后還不能解封售賣，這個沉沒成本也是夠大的。

 

東原還挺委屈的。

 

畢竟”毒地塊“是買來的，當初環評也是過關了的。

 

據重慶市公共資源交易網消息，嘉閱濱江項目土地原址為農化集團用地。農化集團于2009年9月實施了環保搬遷，而根據前期環境風險評估，該地塊受到六六六和滴滴涕污染。

 

在經過一系列的污染土壤治理修復后，2018年11月重慶市生態環境局同意該污染場地場內治理修復工程通過環保驗收。

 

2019年1月，農化集團原場地交由重慶勵東融合房地產開發有限公司和重慶東博智合房地產開發有限公司進行房地產開發。

 

2019年3月初，場地在第三期開發建設過程中出現異味土壤，后續開發過程又新增異味土壤點。

 

 

壓縮工期？

在此背景下，2019年12月20日，農化集團進行異味土壤處置治理工程招標。

 

農化集團曾對嘉閱濱江場地土壤污染問題進行過兩次招標。

 

第一次招標時間也就是前文提及的2019年12月20日，彼時招標公告中指出，嘉閱濱江本次異味土壤處置總方量初步估算約為4.35萬噸,場內工期50日歷天。

 

第二次招標文件首發時間為2020年7月28日。該文件對處置異味土壤總方量描述為，“異味土壤處置（增量）13.95萬噸（此量為暫估量）”。

 

第二次招標的工程量相當于第一次的3倍有余，但第二次招標公告要求的場內工期卻僅為35天。

 

第二次的招標因治理工期短遭投標人質疑，并提問招標人是否編制填寫失誤，農化集團2020年8月3日回復稱：“無誤，按照市生態環境局的要求制定。”

 

2020年9月22日農化集團再次發布的招標公告中，對工期要求一欄進行了修改，提到“場內工期合同簽訂之日計75日歷天，場外工期依法合規處置完畢，通過相關單位驗收合格止”。不過，與第一次招標安排的工期相比，第二次招標中的75天場內工期仍不算寬裕。

 

如果以中標時間計算，加上35天場內工期，開發商或可能在交房前完工，但場內工期為75天，并且場外工期存在不確定性，完工時間將在2020年12月31日合同交房時間之后。一個疑問是，擠壓工期是為了按期交房嗎？

 

臨近交付時間，農化集團仍未完成異味土壤處置。2020年12月下旬，嘉閱濱江開發商發布通知稱，鑒于疫情影響及本項目鄰近一、二期未建區域異味土壤尚未清運完成的原因，房屋將暫緩交付，并表示“力爭在2021年3月30日前完成”。

 

開放商果然在這個時間下發了交房通知書。3月18日，開發商發布了《房屋交付通知書》。此次交付為一、二期共計9棟樓，集中交付辦理時間系3月26日至3月30日。

 

但交付工作尚未進行，兩天后的3月20日，重慶沙坪壩區生態環境局向開發商下發了通知，稱該項目場地土壤污染問題未解決，要求在項目場地完成治理并通過驗收前，不得將房屋交付購房者使用。

 

3月22日有業主投訴，重慶生態環保局都下放通知了，禁止開發商接房，可現階段開發商強買強賣，強制要求業主在3月26號接房，為什么還要我們業主去接房？

 

開放商利欲熏心的特征很明顯。

 

為了賣房子，5月27日，該項目開發商因2020年3月11日至7月30日期間先后放置在售房部內及入口處的廣告存在虛假宣傳被行政處罰。

 

另查明，廣告宣傳中的“濱江文化公園”位于控制性規劃的C16-3/04地塊,用地性質為公園綠地，該地塊上暫未規劃有公園項目。

 

2020年9月，開發商還因建設項目違法侵占南溪口河道案，被處處一萬元以上五萬元以下罰款；2020年12月，因擅自改變建設工程規劃許可證及附件、附圖的許可內容進行建設，被行政處罰。

 

 

 

倒退的排名

為了最大化利潤，東原用盡手段。但近年在市場聲音中的聲音越來越弱，最直接的體現在業績不好看。

 

按照迪馬股份統計，其房地產合并口徑銷售額，從2018年到2020年，分別為約200億元、224億元和227億元，可以說3年時間增長遲緩。

 

而克而瑞的統計數據顯示，東原地產近三年的全口徑銷售額，分別是548.7億元、540.1億元、602.1億元。

 

而迪馬股份董事長、總裁，東原地產董事長羅韶穎，2018年在中國房企百強峰會上給東原地產定的小目標是：要在2020年實現千億銷售額，排名“保50爭30”。

 

現實和理想，有時就是這么骨感。

 

業績增長緩慢，排名也在掉落。

 

2018年，東原地產全口徑銷售額行業排名50位，2019年降至62名，2020年再度下滑2位至64名。權益金額324.8億元，行業排名74位。

 

別說30強，現在想重回50名，對于羅韶穎和東原地產來說，都困難重重。

 

增長不給力，內部管控還出問題。

 

近日，東原地產內部發布數起華東區域違紀通報，涉及杭州公司、上海公司共15人。

 

據《通報》，東原地產華東區域公司存在人為操縱招標結果、串通招投標、后補虛假招標流程、違規套現、原鏈家數據造假、員工收受供方回扣及好處費、員工向供方借款等問題。

 

其中，杭州公司的營銷管理部、客戶關系部、人力資源行政部相關人士均有涉案。

上海公司則有營銷管理部、陽澄湖項目相關人士涉案。

 

而東原地產內部的貪腐并非孤例。

 

傷害性不大，但侮辱性極強的是，去年下半年，東原地產還上演了一出“打牌門”。

下屬員工通過玩德州撲克，有意輸給東原地產某副總30多萬元。

 

內有貪腐問題，外有強勁對手，形勢的嚴峻，也把東原地產逼得只剩突圍這華山一條路了。

 

曾經專注于一二線城市拿地，做小而美項目的東原地產，在2020年已開始走拼多多路線，下沉去擁抱三四線城市。

 

統計顯示，2019年東原地產新增地塊18宗，新增面積300萬㎡，土地遍布上海、杭州、成都、重慶等一二線核心城市，并開拓了廣深地區。

 

到2020年，東原地產的新增土儲就幾乎翻倍達35宗，新增建筑面積516.83萬㎡。

這些新增土儲廣泛分布于綿陽、成都、西安、渭南、蘇州、長沙、武漢、襄陽、鄭州、石家莊、重慶、昆明、貴陽、遵義、肇慶、徐州、棲霞、南京等城市，下沉趨勢明顯。

 

這是東原地產為了突圍已做出的改變，另外其土地儲備調整也提上了日程。根據3月公告，該公司將機增加土地儲備，土地價款總額在人民幣300億元內。

 

而根據中指數的統計，2020年全年，東原地產的拿地總額不過114億元。

擴張的野心顯露無誤。

 

問題是，300億元的年度土地投資計劃總額，已經超過了整個迪馬股份2020年合并口徑實現的營業收入212.7億元。

 

真要花300億元拿地，就得借錢，迪馬股份的財務風險將成倍提升。

 

另一方面，即便300億元都花出去了，以2020年的土儲情況來看，也就排名32位。

 

而今年集中供地的土地市場，早已充滿了濃濃的火藥味，令求地若渴的眾多開發商磨刀霍霍。

 

僧多粥少，東原地產裹挾于其中搶地，有多少勝算？代價有多高？2021年東原在大本營重慶以聯合拿地模式獲取了2塊土地，價格也就1.1億元。