前言：大渡口華宇錦繡璽岸項目于春節前入市銷售，個人認為該盤從拿地到經營，有一些代表和借鑒意義，本文做些思考分析：

一、錦繡璽岸

1、定位：關于項目形象定位沒能找到，但是在查到的資料中，有兩個標簽；

長江頭排低密墅區，華宇重慶長江戰略作品；

目前市面上所提到的戰略作品已經很泛濫，并沒有什么特別的，另外一個維度還是在于強調長江和低密墅區的價值；

2、錦繡：華宇官網對錦繡系產品的解釋，城市資源與自然資源的品質改善作品，對位的還是改善客群，與華宇TOP御璟系產品有所差異；

3、產品：首期產品，瞰江洋樓（小高層2T4H13F，兩個單元）92-101㎡，御江疊墅129-143㎡；后期部分觀江合院以及洋房產品；

就面積功能來說還是適當注意面積控制，尤其是疊拼產品；

本質上還是有意控制總價、提高單價，就產品策略來說并無不妥，但是否在掙扎，即不完全剛也不改完全改；

不論對于板塊競爭或者出圈拔高站位來說效果不見得太好；

4、推售：截止當前共計推出2棟疊拼24套房源，2棟小高層208套房源；共計232套房源；

 

 

5、銘騰：1月22日拿預售證，系統數據截止2月18日，成交4套疊拼，建面均價17416元/㎡；成交32套小高層，建面均價13519元/㎡；

6、315：截止最新315數據顯示，疊拼共計成交13套，去化率54%；小高成交70套，去化率約34%；共計去化83套，整體去化率36%；

7、單價：錦繡璽岸不論小高還是疊拼單價基本都是區域最高的，而且是將區域單價上限再往上抬，小高單價領先幅度大約8%，差額約1000元/㎡；

疊拼產品在本區域相對稀缺，在售項目參考意義不大，但建面超過1.7w仍對本區域有極強震撼力；

8、總價：從成交數據來看，小高層主力總價段在130-150萬，疊拼基本在210-240萬之間；

由于單價相對較高，加之產品面積本身并非極剛，因此總價段明顯高于板塊在售項目；

尤其是疊拼產品基本涉獵的區域相對空白的市場，份額極低的部分；

但是隨著區域和經濟發展，哪怕大渡口基本面再差，吸附能力再弱；

這個區域始終還是存在一定比例的有錢人愿意留在本區域，為好房子買單，我想這個肯定是華宇定位與定價的邏輯支撐；

9、概述：量價關系始終是衡量一個項目表現好壞的重要指標，但是通常量價又是矛盾雙方，價格肯定會影響走量；

在價格層面錦繡璽岸絕對是區域領頭羊并創新高，在去化層面表現并不驚艷，當然核心還是取決于華宇本身的通盤考量。

 

 

二、帶頭大哥

1、價格引領：作為區域的價格領頭羊，錦繡璽岸的價格實現背后肯定有價值的支撐；

而諸多價值支撐里面，最有說服力，也是華宇最為重視的體驗就是對長江價值的挖掘；

2、挖掘長江：如何理解長江所帶來的價值？

是不同企業之間對地塊和項目價值理解的重大偏差，簡單說你如何看待長江的價值，就決定了你的產品和價格；

由于大、中企業成本的剛性，就決定了當初拿地的最高承受價格；

3、長江典范：目前重慶市場對長江價值給予最高溢價的當屬來福士和長嘉匯，當然其價格背后也有地段、配套、精裝等其他優勢支撐；

但終歸項目依托于長江拔高了形象和價格，推高重慶住宅單價的上限；

4、華宇站位：從結果來看，華宇肯定是深挖了長江的溢價并結合區位和地形做到了極好的展示，從而實現了相應的溢價，推高了區域價格的上限并且實現一定的銷量；

5、再突破：至于說能否做到更好，實現更高溢價；

比如小高建面1.5w+，疊拼2w+，關于這一點目前掌握的信息不能給予準確的回答，但是我想華宇團隊肯定更有體會；

到底大渡口的基本面所反饋的影響會制約溢價，還是項目經營本身能夠再提質，支撐更高的可能？

但是基于企業經營來說，繼續拔高的風險肯定是天然存在的，企業會去顧慮也是合理的。

 

 

三、市場結論

1、經營邏輯：企業或者項目賺錢的模式大體有三種：

第一、紅利轉化，依托于城市發展、市場上行、土地增值等紅利，從而實現更好的利潤；

第二、高周轉，這種方式通過高周轉加杠桿，從而通過現金流盈利，這種背景需要市場上行為支撐，不適合橫盤震蕩的下行市場；

第三、精耕細作，穩健經營，用心打造一個名利雙收的好項目，錦繡璽岸應該選擇的這個經營邏輯；

在當前背景下，大渡口確實不具備前兩個賺錢的邏輯，華宇肯定也看到了這一點，因此在經營上去匹配了最適合的經營思路；

2、再談長江：如何理解和挖掘長江的價值，錦繡璽岸應該給予了極好的演繹和闡述；

這里并不是說它是最佳、最完美的，但絕對給予其他房企一些運作思路；

是否可以得出的結論是同類項目，能否拿地的差異決定了企業對長江溢價的偏差；

這個偏差決定了地價上限，而房價的上限是具備突破的可能；因此我們重新去理解長江是顯得極為重要的；

3、拿地對標：從拿地角度來說，有個簡單的邏輯，就是價格是否存在靜態市場的支撐；

錦繡璽岸不論從產品定位還是價格上都拔高了區域上限，既然有項目能夠實現這樣的價格，那對于后期拿地的項目是極大的信心鼓舞；

綜合錦繡璽岸小高層和疊拼的價格，綜合建面均價超過1.4w+；

這樣的房價對應能夠支撐的樓面價大概在7500元/㎡，這樣就決定了板塊未來地價的格局；

但假如拿地企業不參考華宇的價格，而是進一步往上拔，那么地價很快就會突破8k，甚至在不久的將來，我們可以看到中鐵建和佳兆業的地王價格不再是異類；

當然地價高低不決定項目能否成功，未來定義項目的成功與否會呈現極大的分化，而是通過成功經營實現閉環。

 

 

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鄭重聲明：本文中的觀點均來自個人所思、所想，有些問題也會與朋友、同行交流探討；并無刻意追捧、貶損某家企業或項目，更多的是對房地產投資、市場的邏輯做價值定性分析，僅供同行參考。

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圖片來源：均轉自網絡、百度圖庫或者房地產門戶網站。

 

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