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01 

最近，重慶房地產發生了件大事：二手房銷量再創新高，4月份二手房賣了10333套，而新房只賣了4364套。

 

這并不是二手房銷量第一次超過新房。

 

要知道，銀行系統是更偏好于新房的，新房的貸款利率也要比二手房利率更低，新房居然還賣不過二手房。

 

到了2022年5月，這種趨勢更明顯。

 

重慶已經有部分銀行給新房的利率是4.25%，但給二手房的利率還是5.2%，前后差了幾乎1%的利率，這意味著什么？

 

貸款100萬，30年，新房只用還77萬元利息，而二手房卻需要還98萬利息，如果你要買房，你怎么選？

 

4.25%利率政策，針對建面144平以內且建面均價18000以內，算下來260萬總價以內，對應著重慶的剛需和剛改、改善群體。

 

這些人是重慶的基本盤，尤其是剛需。

 

官方出臺這種政策，很明顯是想把剛需購房者往新房市場去引導。但從成交數據來看，購房者還是更樂意選二手房。

 

重慶人的新房癌，是怎么被治好的？

早在去年8月時，二手房就超過了新房，并且幾乎連續9個月超過新房銷量。這股二手房浪潮在今年4月達到了歷史最高峰，二手房是新房成交量的2.37倍。

 

連續9個月，這是什么概念？

這種情況，一般只會發生在以存量市場為主導的一線城市里，為什么會發生在以新房市場為主導的重慶呢？

 

重慶的房地產要迎來轉型了？

為什么重慶人都不買新房了？

重慶人的新房癌是怎么一點點被治好的？

二手房為什么這么香？

 

 

02 

事情的轉折點發生在2021年8月。

 

這是2021年里，二手房銷量第一次超過新房，雖然超出不多，但畢竟已初露信號。

 

為什么會發生在8月？在下半年？而不是在其他時候？

 

1-2月是傳統新年，市場照舊；

3-4月是金三銀四，且4月底的土拍引爆了市場，從而帶來5-6月的市場超高銷量，僅5月的就賣了30951套新房，幾乎是歷史上單月賣的最多的一個月。

 

而且當時的信貸政策，是更偏向于新房市場的，二手房市場的需求是被排在新房之后的，至于為何會是這樣，后面會說到。

7-9月，土拍激起市場之勢已成強弩之末，恒大財富傳出暴雷危機，恒大向廣東省政府請愿重大資產重組的文件傳于網絡，并在隨后傳出了恒大2萬億負債的消息。

 

從房產到理財出現暴雷，購房者對開發商的不信任感一步步發酵，并逐漸將買房人趕到了二手房市場。

 

花了大半輩子攢的錢，甚至還有可能是集齊6個錢包才弄來的錢，買了理財結果卻暴雷了，買了房子結果卻爛尾了，任這發生在誰身上都會很心痛。

 

與其去買「高風險」的新房，不如去買看得見、風險小的二手房。

 

重慶新房癌的第一步消失，來源于社會信任危機，市場信心萎靡。

 

但信心危機并不能打垮重慶人的消費習慣，購買慣性畢竟太強大了，真正治好重慶人新房癌的，另有它物。

 

 

03 

二手房市場和新房市場最大的區別，并不在于是新是舊、房齡多少，而在于背后的利益集團不同。

 

二手房的參與主體有買方、賣方、銀行，還有中介，當然還有官方，但參與度沒那么深，其中購房者是最重要的一環。

 

新房的參與主體有官方、開發商、銀行、購房者，官方賣地給開發商，開發商修房了通過銀行賣給購房者，購房者是最后一環。

 

所以，官方和銀行對于不同市場的參與熱情度是不一樣的，畢竟代表的利益不一樣。

 

盡管「裁判」對新房市場很照顧，但還是耐不住購房者最后選擇了二手房，這除了社會信任危機之外，還有市場錯配。

所謂市場錯配，就是說賣方提供的，和買方需要的，完全不一樣，或者說貨不對板。

 

我做了兩張表，能清晰看出差別來：

 

2019年，新房的剛需（150萬以內）占比是72%，而二手房是85%

 

到了2022年，新房的剛需占比降到了51%，而二手房只降到74%

 

二手房仍是妥妥的剛需市場。

為什么新房的剛需市場降幅那么大，地價貴啊，房子賣貴點都不一定能賺錢，不賣貴點那還不知道要虧到哪去了……所以，新房的改善和豪宅比重越來越大。

 

有錢人都被趕到了新房市場。

不過這也正常，改善或豪宅群體對生活方式的居住要求會更高，而且能買得起別墅的，總不至于說去買別人住過的別墅吧，這群人還是很有「潔癖」的。

 

這是市場的總價錯配。

新房變的越來越貴了，更多的剛需買不起新房了，只能去買二手房。

 

而剛需是重慶的基本盤。

基本盤都變了，新房癌當然會治好。

 

 

04 

除總價錯配之外，再就是區域錯配。

 

來看看1-4月哪些板塊賣的最好。

 

新房市場上賣的最好、最快的TOP20板塊，總共賣了8778套房子，主要是分布在空港、中央公園、西永、茶園、蔡家、龍興、建橋、南泉、悅來、華嚴、界石、龍州灣、大學城、跳蹬、禮嘉、水土。

 

而這些板塊賣了7552套，占比86%

這些板塊要么是在近郊區、要么是在遠郊區，基本配套還沒有完全起來，離辦公場所和生活消費場所都有不短距離。

 

而且基本都是期房，要先等交房，安全交房后再花個大半年裝修、半年后再搬進去住，這通常的時間都是2-3年了。這段時間里你住不進去，但月供還是要照常付，還要再外面租個房子，月供+租金，壓力還是不小。

 

而二手房市場上，賣的最好、最快的TOP20板塊，總共賣了23508套，主要是分布在新牌坊、兩路老城、楊家坪、龍頭寺、照母山、回興老城、沙坪壩中心、鴛鴦、大坪、觀音橋、石馬河、石橋鋪、學府大道、北濱路、南坪、解放碑、北碚老城。

 

而這些板塊賣了19772套，占比84%

 

這些板塊要么是在主城核心區、要么是在老城，基本配套都比較成熟了，而且基本都分布有辦公樓群，上班和生活都比較方便。

新房主要在郊區，二手房主要在核心區

新房配套不全，二手房生活方便

新房略有風險，二手房基本穩當

新房主要靠未來，二手房享受現在

 

如果你大學畢業后在重慶打拼了幾年，有了一點積蓄再加上6個錢包，可以應付總價在100萬出頭的房子。這種情況下，新房和二手房，你怎么選呢？你還覺得二手房不香嗎？